При инвестиционном анализе обычно финансовая деятельность не учитывается, т.к. сам инвестор и дает займ.
Любой инвестор мыслит категориями денег - сколько надо вложить и сколько будет получено через определенный срок.
Какие инструменты используются для оценки:
Ставка дисконтирования нужна для того, чтобы можно было привести стоимость будущих денег (которые проект принесет, например, через год), к стоимости сегодняшних денег. Процесс приведения будущих денег к сегодняшним, соответственно, называется дисконтированием.
В первую очередь инвесторов интересует показатель NCF - чистый денежный поток.
Чистый денежный поток (NCF, net cash flow) - это по сути CashFlow накопленным итогом за интересующий интервал времени. Например, по итогам первого и второго года проекта.
Но NCF не учитывает изменение стоимости денег со временем. Для того, чтобы учесть это изменение, надо в финмодели продисконтировать денежный поток каждого месяца к сегодняшнему моменту (через месячную ставку дисконтирования, которая рассчитывается из годовой).
Денежный поток с учетом ежемесячного дисконтирования - это дисконтированный денежный поток DCF, discounted cash flow.
Дисконтированный денежный поток накопленным итогом позволяет инвестору понять, будет прибыль от проекта относительно ставки дисконтирования или нет.
Например, инвестор сравнивает ваш проект с другим проектом, у которого доходность 30% годовых. Если при ставке дисконтирования 30% DCF накопленным итогом в вашем проекте будет выше - значит, ваш проект прибыльней.
А значение DCF накопленным итогом на конкретный месяц называется NPV - чистой преведенной стоимостью. То есть сколько прибыли принесет компания (проект) в будущем в пересчете на сегодняшние деньги.
NPV позволяет сравнивать несколько проектов по прибыльности: прибыльность одного из них принимается за ставку дисконтирования, и относительно этой ставки проверяется показатель NPV других проектов. Если NPV < 0, то проект менее прибыльный, если NPV > 0 - более.
Ставка доходности проекта IRR (Internal Rate of Return, внутренняя норма доходности) показывает, под какой процент нужно вложить деньги, чтобы получить тот же доход, который принесет проект. Рассчитывается как ставка дисконтирования, при которой NPV = 0.